2022/02/07
不動産を相続すると節税になるのはなぜ？不動産を活用するポイント！
不動産を相続すると節税になるのはなぜ？不動産を活用するポイント！
2015年に相続税の改正がおこなわれたこともあり、将来発生する相続税に不安を感じている方が多いのではないでしょうか。
相続財産が現預金の場合、不動産を購入して遺産として遺すことは節税対策として有効です。
相続税の金額は事前の節税対策によって大きく左右するので、節税のための不動産の活用方法を知っておいて損はないでしょう。
今回は、なぜ不動産を相続すると相続税対策になるかを解説します。
【不動産の相続が節税対策になるのはなぜ？】
有効な相続税対策である「不動産の相続」について解説します。
そして、なぜ相続税対策が近年、より注目されているかの背景についても触れていきます。
●相続税改正で基礎控除額が減少
2015年に相続税法が改正されたことで、節税対策が相続税額により大きな影響を及ぼすようになりました。
まず、相続税法がどのように改正されたかについて解説します。
これまでの基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」でしたが、2015年の改正で「3,000万円+600万円×法定相続人数」に変わりました。
具体的にどのくらいの差があるか計算してみましょう。
父親、母親、子ども2人のご家庭を例にし、仮に父親が死亡した場合の基礎控除額を算出します。
この家族の場合、母親と子ども2人の3人が法定相続人数となります。
改正前の基礎控除額
5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円
改正後の基礎控除額
3,000万円+600万円×3人=4,800万円
これまで、相続財産の総額が8,000万円までは相続しても控除額内で課税されなかったところ、2015年からは4,800万円を超える金額に相続税が課されることになりました。
控除金額が大幅に減少したことから、なぜ節税対策には注目が集まるようになったかは明確ですね。
相続税対策が注目を集めるのは、相続資産に対する課税対象が増え、相続人の負担が大きくなったことが要因といえます。
●不動産の相続で財産評価額を引き下げることができる
節税対策として有効な方法に不動産の購入が挙げられますが、なぜ不動産を所有することが節税につながるかを解説します。
たとえば、現金1億円を遺して亡くなった場合、財産評価額はそのまま1億円となります。
しかし生前に1億円で不動産を購入していた場合、財産評価額は路線価や地積で算出されるため、多くの場合で評価額を下げることができ、節税ができます。
たとえば、現金1億円で路線価10万円の土地を800㎡購入したとします。
土地の財産評価額は、路線価×土地の面積で算出するので10万円×800㎡で8,000万円と求められ、8,000万円が相続税の対象になります。
現金1億円であれば財産評価額もそのまま1億円であることに対して、土地1億円分であれば路線価と土地の面積に応じて財産評価額が変動します。
【相続税を節税するための不動産の活用方法】
相続税を節税するやり方として、具体的に不動産をどのように活用するかを解説します。
●不動産投資による節税方法
所有している不動産の土地評価額が高い場合は、不動産投資で土地活用することがおすすめです。
評価額が高く収益性がない土地を持て余している場合、相続税の負担が大きく負の資産になる恐れがあります。
収益物件を建てて賃貸経営することは有効な相続税の節税対策です。
賃貸物件を建てた土地は「賃家建付地」と呼ばれ、借主保護の借家権の観点より、相続税評価額が30%減額されます。
さらに小規模宅地であれば、減額は50%に及ぶので土地の需要を考慮して対策を考えましょう。
もうひとつの利点として、相続税の対象となる現預金が多い場合は、賃家建付地への初期投資で現金の資産が少なくなり相続税額を減らすことができます。
賃貸事業の家賃収入で初期投資分を補えるような収支プランを考えるとよいでしょう。
●特定居住用宅地等の制度
特定居住用宅地等とは、亡くなった方や亡くなった方と生計をともにしていた親族が居住用に使用していた土地のことです。
小規模宅地の特例のなかで特定居住用宅地等に関しては、被相続人が住んでいた住居を相続する場合に、財産評価額が80%減額されます。
330㎡までの土地に対して有効であり、330㎡を超えた部分は課税対象です。
たとえば、相続税評価額が1億円の200㎡の土地に、親世代と子世代が二世帯住宅で同居していた場合、相続する際には小規模宅地等の特例により2,000万円に減額されます。
二世帯住宅であれば、完全分離型・完全共有型・部分共有型のどのパターンの暮らし方においても適用されます。
ご両親のご自宅に使用していない部屋や土地がある場合は、活用することで節税対策につながります。
生前にリフォームや増築をして二世帯住宅で暮らすことを、ひとつの節税対策として検討してみるのもよいでしょう。
●子ども世代の住居を購入
親の名義で子ども世代の新居や収益物件を購入して節税する方法も有効です。
親の預貯金で購入する名目上、贈与税は発生しません。
子どもから親に家賃を支払う家庭は少ないと思いますが、賃料が発生する場合は収益物件とみなされ、さらに評価額は減額になり相続による課税を節税できます。
【不動産を相続するときに節税につなげるためのポイント】
不動産の相続が節税につながるのはなぜかという点はご理解いただけましたでしょうか。
ただし注意点として、不動産の活用方法によっては不必要な買い物になってしまうことやリスクを伴うことが挙げられます。
節税につなげるためのポイントを理解し、大切な遺産の使い道を適切に判断しましょう。
●ポイント①不動産投資は利回りに注意
資産を不動産投資にあてる場合、キャッシュフローを長いスパンで把握しましょう。
そして節税のために不動産投資を始める場合は、利回りに注目しましょう。
利回りは投資額に対してどのくらいの収益が見込めるかの数値で、不動産運営のお金の動きを想定できます。
また、不動産に投資したほうが節税になるという理由ですべての資金を投資につぎ込むのは危険です。
不動産活用において、現金を手元に置いておくことは大切なポイントです。
なぜなら、たとえば賃貸マンションを運営した場合、空き部屋がでてしまい家賃収入が入らないことや大掛かりな修理や設備導入が必要になることも考えられます。
一時的に出費がある場合、手元に現金がある程度あれば、お金を借り入れる必要はありません。
一般的に新築物件は初期投資の金額が高く利回りが低い反面、空室リスクが低く安定した家賃収入が見込めるメリットがあります。
対して、中古物件は利回りが高いという利点がありますが、修理費用が発生するリスクや空室が出る不安が大きいなどのデメリットがあります。
利回りの数字はひとつの判断基準として、その他の要素を含め慎重に試算することがポイントです。
●ポイント②不動産は換金しにくい
相続財産が現金であればさまざまな使い道が考えられますが、不動産を購入した場合は現金に換金することが容易ではありません。
換金が難しい理由のひとつに、不動産は売却するタイミングを見極める必要があることが挙げられます。
市場の評価で土地の価値は変動します。
そのため、即座に現金化したいがために金額を妥協して売却することも考えられます。
出口戦略を立てて、将来現金が必要であれば計画的に進めることがポイントです。
減価償却分や所有期間を吟味して、良いタイミングで現金化しましょう。
●ポイント③不動産がなくなるリスク
不動産は現物なので、災害や火災による被害のリスクがあることは止むを得ません。
すこしでもリスクを減らすために、中古物件を選択した際は耐震基準を満たしているか、防火性能が備わっているかなど徹底して確認することがポイントです。
万が一の事故のリスクを考慮しながら、安心した不動産投資をおこなうことがおすすめです。
【まとめ】
なぜ不動産を相続すると節税対策になるのかについて解説しました。
不動産で相続すると、現金で財産を遺すより評価額が下がるため節税につながり、また不動産を長期的に
活用することで相続人は収益を得ることができます。
不動産投資をする際のポイントは不動産選びを慎重におこなうことであり、長期的な収支計画を立てることです。
相続する予定がある方は、節税対策に向けて不動産の活用をぜひご検討ください。
