2023/11/26
不動産売却は景気変動など市場の動きによって、大きく変化します。
●査定方法①取引事例比較法
取引事例比較法とは、査定物件の近辺で過去に成約した類似物件の事例を集めて、比較検討し査定価格を算出する方法です。
土地や中古マンションの査定に利用されています。
比較するポイントは、以下のような土地と建物の特徴です。
・土地の形状
・接している道路の状況
・方角
・築年数
・階数
・間取り、広さ
・管理、修繕状況
以上のような要因を点数化して、査定物件と類似物件を比較します。
比較対象となる類似物件の選定に対する注意点は、相場価格で取引されているかという点です。
不動産売却は個人間の取引なので、売主や買主の都合で相場より高い金額や安い金額で双方が納得することも考えられます。
たとえば、同時期に競合物件が売りに出ていたため安い価格で取引されるケースや、買主が転勤などの理由で買い急いでいたため高額な価格での取引が行われるケースがあげられます。
成約事例が妥当な価格で取引されているかは、不動産会社によって慎重に判断されます。
また、成約の時点も参考にして、不動産市場の状況が変化していることも加味されます。
不動産売却は景気変動など市場の動きによって、大きく変化します。
そのため物件を点数化してから、プラス要素とマイナス要素を調整して最終的な査定価格が算出されます。
不動産市場での近年の相場は、都心部のマンションについては高騰している傾向があります。
その理由としては、低金利と中古市場の活況が挙げられます。
中古マンションの価値が見直され、既存物件の流通量は右肩上がりになっているのです。
中古市場の不動産売却は、今後、活発になることが期待されています。
●査定方法②原価法
次に、一戸建ての査定方法で多く用いられる原価法について解説します。
原価法は、査定対象の物件を再建設した場合にどれだけ費用がかかるかを算出して、そこから建物の老朽化分を経過年数に応じて差し引く査定方法です。
計算式は以下の通りです。
再調達価格×延床面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
再調達価格と耐用年数は国税庁が定めているので、国税庁のホームページで確認することができます。
建物の築年数や延床面積が分かれば簡単に計算できるので、ご自身で計算してみるのと良いでしょう。
昨今の建材価格の動向で注目すべき点があります。
2021年頃から木材価格と鋼材価格が高騰していて、建築コストが上昇しています。
木材の需要が逼迫するウッドショックが世界的に広がり、国産材の価格が上昇傾向になっています。
ただし、建築費の高騰の影響があるのは新築一戸建ての市場であり、築古物件への影響は懸念されません。
【住宅ローン控除改正により不動産売却を行う際の注意点】
築古物件の売却がしやすくなったものの、注意点として、建物の不具合については契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した物件が契約内容に適合していない場合に、売主に問われる責任です。
よくある事例は、雨漏り、シロアリ、給排水設備の不具合などが挙げられます。
このような瑕疵を売主が買主に説明して、契約書に記載をしたうえで売買契約を締結していれば契約不適合責任を問われることは基本的にありません。
しかし、契約書に記載されていない箇所に不具合があったり、事前の告知より欠陥の規模が大きかったりすると、責任を追及されるケースがあるので注意が必要です。
不動産売却では、売買契約書に物件の詳細を記載します。
物件の状態や条件について、マイナス面についても隠すことなく細かく明記しておくことがポイントです。
また不動産売却時には、物件についてしっかり把握しておくことが大切です。
築古物件はとくに、所有者が知らない瑕疵が存在することは少なくありません。
ホームインスペクションにより、第三者の専門家に建物の欠陥や不具合を調べてもらうことがおすすめです。
費用はかかりますが、不動産売却後のトラブル対策として有効であり、売主と買主の双方にとって安全な取引を行うことができます。
【まとめ】
住宅ローン控除の改正により築年数要件が緩和され、改正前よりも既存住宅の不動産売却が行いやすくなることがわかりました。
査定方法についても知識を深めておくと、売却がスムーズに進むでしょう。
既存住宅を売却する際は、契約不適合責任についてしっかり把握しておくことが大切です。
