2022/11/19
不動産売却において消費税が非課税になるケース
【不動産売却において消費税が非課税になるケース】
不動産売却において消費税が課税されるポイントについて解説しました。
続いては、消費税が非課税になるケースについてご紹介します。
不動産取引において、土地の売却に対して消費税は非課税です。
土地は「消費される性質とは異なる」という消費税法の観点により、土地の取引で消費税は課税されません。
土地の売買は、物やサービスを消費するのではなく資本の移転と考えられ、消費に負担を求める消費税の目的とは異なることから、課税の対象からはずされています。
また、消費税の対象となるものは「国内において事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡及び海外貨物の輸入」とされています。
したがって、事業者ではない会社員などの個人は、消費税の課税事業者にあたらないため、土地および建物に対して消費税は非課税です。
不動産会社に仲介を依頼して売却をおこなったとしても、契約を締結する当事者はあくまで個人なので、課税対象にはなりません。
ただし売却する不動産が自宅ではなく、家賃収入で収益が発生する投資用の不動産の場合は、消費税の課税が義務付けられます。
サラリーマンが家賃収入を得るために所有していた不動産を売却した場合は、土地に関しては非課税ですが、建物部分の売買価格に対しては消費税が課税されます。
消費税が発生するかしないかは、収益が発生する事業に該当するかどうかがポイントです。
土地に関しては、貸地としての賃料には消費税はかかりませんが、土地を駐車場などで利用していた場合,その賃料については消費税の対象となり非課税にはならないので注意しましょう。
【不動産売却で消費税が課税される注意が必要なケース】
最後に、不動産売却時に消費税が課税されるケースで、注意が必要な場合についてご紹介します。
●注意が必要なケース①個人事業者や法人の取引は課税対象
自宅や別荘など、個人が事業を目的としない居住用財産を売却する際は、消費税は非課税です。
しかし、法人がおこなう売買取引は課税の対象になるのでご注意ください。
法人が、事業として収益を目的に不動産売却をおこなう場合は、消費税が課税されます。
また税務署に開業届を提出し、個人で事業をおこなっている個人事業者も課税事業者に該当します。
消費税が課税か非課税かどうかは、基準期間における売上高が判断材料になります。
基準期間とは、個人事業主の場合は前々年、法人の場合は前々事業年度を指します。
新設された事業者は基準期間がないため、基本的に消費税が課税されません。
消費税が課税されるのは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える場合です。
個人であっても基準期間の売上高が1,000万円を超える場合は、事業者として扱われ、消費税が課税されるので注意しましょう。
売上が比較的少ない事業者は免税事業者に該当し、納税義務が免除されます。
●注意が必要なケース②税込み価格での売却は避ける
法人が不動産売却をおこなう際に注意すべきポイントは、税込み価格での取引は避けることです。
2013年に施行された「消費税転嫁対策特別措置法」により、表示価格は税込表示に限らないことが定められています。
ただし、不動産価格については、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に則り、税込み価格で表示されています。
したがって、税込みの総額で不動産を売却することは現実に少なくありません。
総額を税込み価格にすると、土地の価格と建物の価格が総額のなかに含まれてしまいます。
総額で取引をおこなうと、あとから建物価格を分けることが難しいため、売買価格を設定したタイミングで土地と建物の内訳価格を出しておくことをおすすめします。
土地と建物の内訳価格は、鑑定評価書を取得することで公平に価格が設定できます。
土地は消費税については非課税なので、総額に対して土地価格が大きいと消費税額が下がります。
反対に、総額に対して建物価格が大きいと消費税額が上がるため、価格の内訳は重要なポイントです。
【まとめ】
不動産売却において、消費税が課税されるものと非課税になるものについて解説しました。
同じ建物を売却するとしても、売主が個人であるか、法人であるかによって、消費税の扱いが変わるのでご注意ください。
消費税の性質についてもご理解いただき、ご自身の不動産売却の取引が法律上どのように捉えられるかを把握しておきましょう。
