2021/11/25
任意売却の仕組みとは？競売の違いやメリット・デメリットもご紹介！①
任意売却の仕組みとは？競売の違いやメリット・デメリットもご紹介！
もともと入っていた収入が入らなくなってしまった、今後はローンの支払いも厳しいかもしれない、そうしたときは競売になる前に任意売却です。
競売も任意売却も同じようにローンがある状態で家を売ることになりますが、その違いとはどんなものでしょうか。
今回は任意売却の仕組みと競売の違い、そしてメリット・デメリットもご紹介していきます。
●任意売却とはどういうもの？競売とは何が違う？
収入の激減や環境の変化が原因で、住宅ローンを滞納してしまい、支払いの見通しが立たなくなってしまったときに家を売却する方法が任意売却です。
本来なら売却した金額がローンの残債より少ない場合は、原則全額ローンの支払いに充てられますが、任意売却の場合は交渉によって債権者の合意を得られれば、引っ越し費用などの経費を、売却した金額の中から受け取ることが可能です。
競売とはローンの担保である家を差しおさえて強制的に売られ、売却した金額がローンの残債より少ない場合は、売ったお金は全額ローン返済に充てられてしまいます。
引っ越し費用や諸費用を売却したお金からは使えず、出費がさらに多くなってしまいます。
ローンの返済が難しくなってきてしまったのであれば、任意売却に向けて行動できるようにしておくと安心です。
●任意売却の詳しい仕組み
住宅ローンの支払いができない時期が続いてしまい、このままでは競売になってしまうというときに使えるのが任意売却です。
本来はローンの残債が残っている状態では不動産の売却はできません。
この任意売却はローンが払えなくなったときに、少しでも高い金額で家を売却して、その金額をローンの返済にあてて貰うための制度です。
基本的に任意売却は住宅ローンの滞納が条件の一つとなっており、当面住宅ローンの支払いが難しい場合に検討する方法となっています。
大まかな流れとしては、任意売却を実施する旨を債権者である金融機関に相談し、不動産会社に査定価格を出してもらいます。
そして債権者である金融機関に査定金額を伝えて、任意売却を進めるという希望も出します。
ここで債権者が合意することで、任意売却ができるようになるのです。
売却金額から引っ越し費用や仲介手数料といった諸費用を経費として使用できる場合が多く、生活を立て直す場所や費用が捻出できる可能性が高くなります
●競売との違いについて
任意売却の場合は、自身で不動産会社と相談のうえで売買活動をおこないますが、競売は強制的に不動産が売られてしまいます。
一般的な相場よりも安価に落札されてしまう可能性が高く、原則、売却金で支払い切れないローンは一括での支払いを求められます。
そこへさらに引っ越し費用などを売却費用から出せないということで経済的負担が大きいのです。
競売にかけられた住宅は官報やネット上で掲載されるので、知られたくない方にまで事情を把握されてしまう可能性があります。
●事情があるなら競売の前に任意売却を！
収入が著しく減ってしまったがためにローンを滞納している状況で、競売のようなさらなる経済的負担はさらに入居者を苦しめることとなります。
事情があって今後同じような収入が見込めないのであれば、早めに住宅を売る相談をしておいたほうがいいでしょう。
引っ越し費用の準備ができるか、できないかでは大きな違いですので、滞納してしまったらまずは相談です。
次回は任意売却のメリット・デメリットについてお話しします。
