2021/11/15
土地の査定方法とは？前面道路との関係や土地の形状について解説②
【土地の査定価格に大きく影響する前面道路との関係とは？】
前面道路とは、土地が面している道路のことです。
土地の価格は、前面道路の幅員や、接道している間口の大きさによって大きく変わってきます。
●接道義務とは
接道義務とは、建築基準法で定められた建物を建てられる土地の条件です。
幅員4m以上の建築基準法上の道に面していること
●接道面が2m以上であること
前面道路幅員が4m未満の場合は、敷地を後退（セットバック）して幅員を確保する必要があります。
また、接道面が2mに満たない場合は、その土地に建物を建てることはできません。
接道義務を満たしていない土地は「再建築不可」として、市場価値が著しく低くなります。
●前面道路幅員が広い土地の評価は高くなる
土地の評価は、前面道路の幅員でも変わります。
地域ごとに定められた容積率は、用途地域による制限にくわえて、道路幅員による制限もあり、どちらか小さいほうが適用されます。
住居系用途地域の場合：前面道路の幅員（m）×40％
非住居系用途地域の場合：前面道路の幅員（m）×60％
つまり、前面道路の幅が狭いと容積率が制限されるのです。
また、幅員が4m以下の場合はセットバックする必要があるため、さらに評価は低くなります。
●間口の広い土地は評価が高くなる
間口とは、土地が前面道路に接している部分のことです。
間口が広いと、建物プランの自由度が高い、車の出し入れがしやすい、日当たりが良いといったメリットがあるため、土地の評価は高くなります。
逆に、間口が狭い土地の場合は奥行きが長くなり、建物プランの自由度が低く、広い土地でも複数台の駐車スペースを確保できないこともあるため、評価は低くなります。
●角地は評価が高くなる
角地とは、2方向以上を接道している土地のことです。
角地には容積率の緩和措置があるほか、間口も広くなるため、日当たりや駐車スペースの面でもメリットが多く、評価が高くなります。
もっとも評価が高いのは、一般的に東と南の2方向の角地といわれています。
●前面道路から高低差があると評価が低くなる
敷地が斜面になっている、前面道路から高低差があるなどの場合は、造成や擁壁の設置に数百万円かかることもあります。
そのため、その分評価が低くなります。
ただし、擁壁が造成済みの場合は、見晴らしが良いため高く評価されることもあります。
【土地の査定方法に敷地の形状は関係ある？】
土地の形状も価格を大きく左右する要素の1つです。
●整形地は評価が高い
一般的には、正方形に近い整った形の土地ほど評価は高くなります。
いびつな形の土地には、どうしても建物を建てられないスペースができてしまうため、同じ面積であっても建物をうまく建てられないことが原因です。
しかし、十分な広さが確保されている場合は、多少変形していても価格差は小さくなります。
●奥行きが長すぎると評価が低くなる
接道している間口に対して奥行きが長すぎる土地は、建物のプランに制限が生じやすいため、一般的に評価が低くなります。
ただし、十分な間口が確保されている場合は、この限りではありません。
●旗状敷地は評価が低くなる
旗状敷地とは、幅2～3m通路の奥に建物を建てるスペースが設けられた土地のことです。
道路間口が2～3mであることや、通路部分に建物が建てられないこと、四方向を隣地の建物に囲まれるため日当たりが悪くなりやすいことなどから、評価は低くなります。
●一戸建てにちょうど良い広さの土地は評価が高くなる
最後に、形状ではありませんが土地の面積について触れておく必要があるでしょう。
核家族化が進む日本では、海外ドラマで見るような敷地面積100坪以上の大きな家の需要は減りつつあります。
逆に、3～4人家族が暮らしやすい3～4LDKのコンパクトな住宅の需要は、年々高まっています。
そのため、1坪あたりの単価に換算すると、都心部であれば20～30坪、郊外でも40～50坪くらいまでの土地が、市場の中でもっとも高く評価される傾向にあります。
これに対して土地の面積が広すぎる場合は、土地を2筆以上に分筆することで、高値で売れやすくなります。
しかし、接道する間口が一定以上なければ分筆できないため、ここでも前面道路との関係が重要になってきます。
また、不整形地や旗状敷地の場合は土地にデッドスペースが出来やすいため、面積が小さいほどその影響を受けやすく、整形地との価格差が大きくなります。
【まとめ】
ここまで、土地の査定方法について、地価の公的評価や、前面道路、土地の形状などがどのように影響するのかをご紹介しました。
地価の公的評価はインターネットでも調べることができるため、ご自宅周辺の地価が気になる場合は、一度確認してみてはいかがでしょうか。
